"갈아탈 전세 없다".. 금리 3.0% 직행의 역설 "강남 꺾여도 강북은 펄펄".. '외곽 쏠림' 경고 - [핫이슈PLAY] MBC뉴스 2026년 08월 30일

서울 아파트값 상승폭이 다시 확대된 가운데 강북구와 중랑구 등 외곽 지역이 상승세를 주도하고 있습니다. 대출규제와 보유세 강화로 고가 지역 진입이 어려워진 수요가 중저가 지역으로 이동한 영향으로 풀이됩니다.

한국은행의 기준금리 인상으로 대출 의존도가 높은 외곽 지역부터 상승세가 둔화할 것이라는 전망이 나오는 반면, 서울의 전세난과 매물·공급 부족으로 금리 인상이 당장 집값 하락으로 이어지기는 어렵다는 분석도 제기됩니다.

27일 KB부동산에 따르면 이번 주 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.25% 상승했습니다. 전주(0.22%)보다 소폭 올라 2024년 5월 둘째 주(-0.004%) 이후 114주 연속 상승세를 이어갔습니다.

지역별로는 강북구가 0.75% 올라 가장 높은 상승률을 기록했고 중랑구(0.61%), 강서구(0.50%), 구로구(0.48%), 성북구(0.47%) 등 서울 외곽 지역이 서울 평균 상승률을 웃돌았습니다.

반면 강남구는 0.05% 떨어지며 2주 연속 하락했으며, 서초구(0.04%), 송파구(0.15%), 용산구(0.02%) 등 고가 아파트 밀집 지역은 상대적으로 약세를 보였습니다.

시장에서는 지난해 10·15 대책 이후 고가 주택을 중심으로 대출 한도가 크게 줄고, 올해 8·3 세제개편으로 보유세 부담까지 커지면서 상대적으로 가격이 낮은 외곽 지역으로 수요가 이동한 것으로 보고 있습니다. 수도권 전세난도 무주택자의 중저가 주택 매수를 자극한 요인으로 꼽힙니다.

실제로 매수 심리도 상대적으로 주택 매매 가격이 낮은 강북권이 강남권보다 상대적으로 높게 나타났습니다. 이에 따라 KB부동산의 강북권 매수우위지수는 87.3으로 강남권(71.5)보다 15.8포인트 높았습니다.

두 지역 모두 기준선인 100을 밑돌아 매수자보다 매도자가 많은 상황이지만, 강북권의 매수세가 강남권보다 상대적으로 활발하다는 의미입니다. 다만 이날 한국은행이 기준금리를 연 2.75%에서 3.00%로 0.25%포인트 올리며 두 달 연속 인상을 단행한 점은 변수로 꼽힙니다.

금리 상승은 주택담보대출자의 이자 부담을 키워 매수 여력을 낮추고 가격 상승세를 둔화시킬 수 있습니다. 특히 주택 구입 시 대출을 많이 활용하는 외곽 지역이 강남권보다 금리 변화에 민감하게 반응할 가능성이 있습니다. 실제로 가격 상승률이 높게 나타난 서울 외곽 지역은 대출 의존도도 상대적으로 높았습니다.

법원 등기정보광장의 7월 집합건물 대출지수(평균)를 보면 이번 주 집값 상승폭이 컸던 구로구와 강북구가 각각 57.1%, 54.6%로 서울 평균(50.5%)을 웃돌았습니다. 은평구(60.2%), 금천구(60.1%), 도봉구(57.8%) 등 다른 외곽 지역도 평균보다 높았습니다. 반면 강남구는 32.5%, 서초구 36.7%, 송파구 36.0%로 강남3구 모두 30%대에 머물렀습니다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "5억원을 대출받은 경우 금리가 0.25%포인트 오르면 단순 계산으로 연간 이자 부담이 125만원, 월평균 약 10만4000원 증가한다"며 "누적된 금리 인상은 대출 의존도가 높은 중저가 주택 수요의 구매력을 제한하고 거래량과 가격 상승 속도를 낮추는 요인이 될 것"이라고 전망했습니다.

다만 금리 인상이 곧바로 서울 집값 하락으로 이어지기는 어렵다는 관측도 나옵니다. 공급 부족과 전·월세 가격 상승, 매물 부족 등 수도권 지역 가격 상승 요인이 여전히 존재하기 때문입니다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이미 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)과 대출규제 등을 통해 수요를 상당 부분 억제해 온 만큼 이번 금리 인상만으로 집값이 잡힐 것으로 기대하기는 어렵다"며 "금리 부담이 커지더라도 실거주 목적의 1주택자가 집을 내놓으면서 매물이 유의미하게 늘어날 가능성도 크지 않다"고 말했습니다.

이어 "금리 부담 때문에 집을 팔더라도 실수요자가 옮겨갈 전세 매물이 풍부해야 하지만 현재 서울 임대차 시장은 그렇지 않다"며 "대체할 주거지가 부족한 상황에서는 금리 인상만으로 매도 물량이 크게 늘어나기 어렵다"고 덧붙였습니다.

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