“不正行為”起きる背景は？マンション大規模修繕で談合　コンサル2社が主導か【報道ステーション】(2026年9月28日)

マンションの大規模修繕工事で談合を繰り返したとして、公正取引委員会は、設計コンサルタント会社2社と工事業者40社の独占禁止法違反を認定しました。


■42社の違反を認定

全国に存在する12万棟を超える分譲マンション。そのマンションの数だけ、大規模修繕工事があります。十数年に一度、資産価値を維持するために行われるもので、所有者が積み立てた数千万～億単位の費用をかけて行われます。その工事をめぐる不法行為にメスが入りました。

公正取引委員会　大澤一之第四審査長
「国民生活に影響の大きい、マンションの大規模修繕に関する初めての法的措置」

公正取引委員会は、2021年9月以降、関東地方にある171のマンションの大規模修繕工事で、大阪の『リノシスコーポレーション』と、東京の『翔設計』の設計コンサルタント2社。さらに、工事業者40社の独占禁止法違反を認定しました。

公正取引委員会　大澤一之第四審査長
「十数戸～20戸というような小さなマンションもあった。大きい所になるとタワーマンションで600戸以上。小さい所は数千万円。大きい所は10億円前後の工事」

工事を受注した『長谷工リフォーム』や大手ゼネコンの子会社などに対し、約16億円の課徴金納付を命じています。


■コンサル2社が主導か

談合は、どのような手口で繰り返されてきたのか。マンションの大規模修繕工事は、主に「責任施工方式」と「設計監理方式」の2つのやり方で行われています。

今回、談合が認定されたのは「設計監理方式」。設計コンサルタント会社が管理組合と工事会社の間に入り、業者の選定や工事計画の策定などを行います。談合を主導していたとみられるのは、コンサルタント会社。入札に意欲を示した業者と予算などの情報を共有し、その情報をもとに、他社に対して金額の調整を依頼。また、その業者しか受注できないような条件を工事計画に盛り込むケースもあったとしています。コンサルタント会社は、見返りとして工事費用の5％程度の金銭を受け取っていたということです。

公正取引委員会　大澤一之第四審査長
「管理組合の理事長や理事などは、大規模修繕工事の発注に関する専門的な知識や経験を有していないことから、設計コンサル業務を委託した上で見積もり合わせを適切に行って、施工業者が公正かつ自由な競争を行って、より質の高い工事をできるだけ低廉な価格で発注できることを期待したものでした。それにもかかわらず、設計コンサル業者と施工業者は、この期待を裏切って共同して本件違反行為を行っていた」

『リノシスコーポレーション』が95件の工事で総額165億円、『翔設計』が76件の工事で総額146億円の工事を差配していたことが分かっています。不適切なコンサルタント会社による“悪しき商習慣”が常態化しているとの指摘も。国も10年ほど前から注意喚起しています。

『リノシスコーポレーション』は次のようなコメントを出しています。

リノシスコーポレーション
「弊社といたしましては、このたびの命令を厳粛に受け止めております」


■工事費への影響は？

マンションの住人たちは、不当に高い費用を払わされたのではないか。『翔設計』は会見で次のように説明しました。

翔設計　岩熊英一広報部長
「多大なご迷惑とご心配をおかけいたしましたことを、心より深くおわび申し上げます。誠に申し訳ございませんでした」
（Q.コンサル会社と施工業者の癒着で、住民の負担は増えた？）
「そこに関しては、費用が増えた減ったというのは、私どもが軽々に申し上げられるものではない。ただ1つだけ言える事実は、公正取引委員会から今回通達を受けたということ。多くの方々が、これで価格が上がったのではないかと認識されるのは、致し方ないことだと思っている」
（Q.談合はいつごろから始まっていた？）
「過去をまだ私ども精査しておりませんので、いつから始まっていたとか、今この場で申し上げることができない」

疑念は工事そのものにも向けられます。必要な修繕が行われ、手抜き工事などはなかったのか。『翔設計』は「品質チェックも行っており、施工そのものには問題はないと現段階では考えています」と回答しています。


■見積金額事前に調整

今回、どのような不正が行われていたのか、改めてその仕組みをみていきます。

公正取引委員会によると、マンションの管理組合は、設計コンサル業を行う会社に、大規模修繕工事のコンサル業務を委託します。設計コンサル会社は建物の調査を行ったり、どのような工事を行うか決め、工事業者を選定するなどの仕事を受け持ちます。

今回は工事業者と設計コンサルが談合し、事前に工事を請け負う業者を決めたり、管理組合に提示する相見積もりの金額を調整したりしていました。つまり、マンションの管理組合は公正に比べることができない状態になっていました。

工事を請け負った会社は、コンサルタント会社に対し、工事費用の5％程度の金額を支払っていたことが判明しています。それが上乗せされ、工事費用がつり上げられていた可能性があります。

こうした工事は、関東地区で171件行われていました。自分のマンションが該当するかどうか、物件名は公正取引委員会のホームページで確認することができます。


■不正行為起きる背景は

今、大規模修繕工事は増えています。国土交通省によると、全国の分譲マンションの総戸数は、2005年時点で約485万戸、2025年末時点で約724万戸と、20年間で1.5倍ほどになりました。大規模修繕工事は12年～15年周期で行われ、マンションが増えるほど修繕工事も増えていきます。そうした背景がある中で起きた事案になります。

マンションの大規模修繕となると素人には分かりにくいので、どうしてもコンサル業者などに任せてしまう面は否定できません。そうした事情について、マンションの調査などを行う、さくら事務所の土屋輝之さんに聞きました。

さくら事務所　土屋輝之さん
「“物価高”を理由にされると、修繕費が高額になっても管理組合としては見抜けない。また、設計コンサルタントが主導する“談合”は巧妙化していて、業界のプロでも気付くのは難しい。“談合”が発覚したら、課徴金納付の命令や営業停止にするなどの厳しい処分がないと、是正は難しい」

今回、処分を受けたのは関東地方の業者が中心ですが、公正取引委員会はすでに、東海地方のマンションの修繕工事を手掛けたコンサルタント会社などにも立ち入り検査を行っています。今後も「調査の必要があれば厳正に対処していく」としています。
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