[3분 법률] 집주인 거짓 실거주라면 손해배상 가능할까? / KBS 2026.11.09.

생활 속에서 궁금했던 법 상식을 쉽게 전해드리는 3분 법률, 최해영 변호사입니다.

집주인이 직접 살겠다며 세입자를 내보냈는데, 알고 보니 다른 사람에게 집을 세놓았다면, 세입자는 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있을까요?

자세한 내용, 3분 법률에서 알아보겠습니다.

2020년 7월 31일, 주택임대차보호법이 개정되면서 세입자에게 계약갱신요구권이 생겼습니다.

세입자는 한 차례 계약 갱신을 요구할 수 있어, 최초 2년에 갱신 2년을 더해, 최대 4년간 거주할 수 있는데요.

정당한 사유가 없다면 집주인은 이를 거절할 수 없습니다.

물론, 계약갱신요구권에도 예외는 있습니다.

집주인 본인이나 부모, 자녀 등 직계존비속이 실제 거주하려는 경우에는 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있는데요.

문제는, 집주인이 정말 살려는 건지, 세입자를 내보내기 위한 핑계인지 판단하기 어렵다는 것입니다.

대법원은 집주인이 실거주 의사를 밝혔다고 해서, 무조건 갱신 거절이 정당화되는 것은 아니라고 봤는데요.

실제로 거주할 의사가 있다는 점은 집주인이 입증해야 합니다.

현재 거주지와 직장, 자녀의 학교 위치, 이사 준비 여부 등을 종합적으로 살펴봐야 하는데요.

한 사례에서는 집주인이 본인이 살겠다고 했다가 소송 중, 손자가 거주할 것이라고 주장을 바꿨습니다.

대법원은 이러한 사정 등을 고려해 집주인의 실거주 의사를 인정하지 않았습니다.

반면 집주인의 자녀가 해당 아파트 단지 어린이집에 다니고, 집주인도 단지 내 다른 주택에 월세로 살고 있었던 경우, 실거주 필요성을 인정한 사례도 있습니다.

그렇다면 거짓 실거주로 세입자를 내보낸 뒤, 정당한 사유 없이 2년 이내 다른 사람에게 집을 세놓았다면, 손해배상액은 어떻게 정해질까요?

법에서 다음 세 가지 중 가장 큰 금액을 배상하도록 정하고 있습니다.

첫째, 갱신 거절 당시 월세의 3개월분.

둘째, 새로운 세입자에게 받은 월세와 기존 세입자의 월세 차액에 2년분을 곱한 금액.

셋째, 세입자가 실제로 입은 손해액입니다.

실제 한 판결에서는 갱신 거절 후 약 11개월 만에 다른 사람에게 집을 임대한 집주인에게 6,400만 원이 넘는 손해배상이 인정되기도 했습니다.

세입자의 주거 안정도, 집주인의 재산권도 모두 소중하게 지켜져야 할 권리입니다.

두 권리 사이의 균형을 찾고, 그에 따른 책임을 분명히 하는 것.

이것이 바로 법의 역할이라는 점, 기억하시기 바랍니다.

지금까지 3분 법률이었습니다.

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