공원 밀고 아파트 해외는 이렇게 풉니다 (싱가포르국립대 경영대학 부동산학과 이관옥 교수)

💡내용 요약
서울은 전체 면적에서 녹지가 차지하는 비율만 보면 31%로 낮지 않지만, 상당수가 북한산·우면산처럼 외곽 산지에 몰려 있습니다. 실제 시민들이 일상에서 걸어서 이용할 수 있는 ‘생활권 도심 녹지’는 해외 주요 도시에 비해 부족하고, 서울 안에서도 지역별 편차가 큽니다. 이관옥 교수는 녹지를 단순한 조경 시설이 아니라 시민의 정신건강과 삶의 질에 영향을 주는 생활 인프라로 봐야 한다고 설명합니다.

녹지가 정신건강에 미치는 효과를 보여주는 여러 연구도 소개됩니다. 코로나 봉쇄 당시 싱가포르·홍콩 비교에서 녹지의 질과 이용 방식은 달랐지만, 가까운 곳에 녹지가 있다는 사실 자체가 정신건강과 관련이 있는 것으로 나타났습니다. 한국에서도 코로나 이후 우울증 초진 환자 증가율과 지역별 식생지수 사이의 관계를 분석하는 연구가 진행되고 있습니다.

이런 관점에서 용산 미군기지 부지를 공원으로 남길지 주택을 공급할지는 단순한 ‘녹지냐 집이냐’의 선택으로 접근해서는 안 된다는 게 핵심입니다. 주택을 짓는다면 몇 호를 어떤 계층에 공급하고 주택시장 전체에 어느 정도 파급효과가 있는지, 공원으로 조성한다면 새롭게 혜택을 얻는 시민이 얼마나 되고 정신건강·열섬 완화·관광 등 사회적 편익이 얼마나 발생하는지를 함께 계산해야 합니다. 특히 청년 임대주택처럼 특정 시장을 대상으로 한 소규모 공급은 전체 주택시장에 미치는 효과가 제한적일 가능성이 있다는 설명도 나옵니다. 반면 공원은 도시 전체에 편익을 줄 수 있고, 녹지로 남겨두면 미래에 다른 용도로 전환할 수 있다는 ‘가역성’도 고려할 요소로 제시됩니다.

해외에서도 같은 갈등은 반복되고 있습니다. 런던·홍콩·뉴욕 등은 교도소나 철도 차량기지 같은 저이용 부지를 주택으로 전환하거나 철도 위를 입체 개발했고, 싱가포르는 군부지와 골프장을 활용해 대규모 주택을 공급하고 있습니다. 반대로 기존 녹지를 개발할 때는 일부를 보존하거나 건물의 벽면·옥상 등에 녹지를 대체 조성하도록 강력한 규제를 적용하기도 합니다. 결국 용산 역시 찬반의 가치 판단부터 내리기보다는 대체 부지, 공급 규모, 녹지의 추가 편익 등을 여러 시나리오로 계산해 사회적 편익이 크고 비용이 낮은 방안을 객관적인 데이터로 비교해야 한다는 것이 이관옥 교수의 제안입니다.

📌핵심 주제
서울에 정말 생활권 녹지가 부족한가?
용산공원은 기존 서울의 녹지에 얼마나 추가적인 편익을 주는가?
용산에 주택을 지으면 실제 주택시장에 얼마나 영향을 미칠까?
해외 대도시는 녹지 보존과 주택 공급의 충돌을 어떻게 해결했나?
용산 부지의 미래를 비용·편익 분석으로 결정할 수 있을까?

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