‘27년에 고지서 날아옵니다' 서울 집 가진 5060, 버틸지 팔지 지금 정하세요. 안 움직이면 늦습니다. (김인만 풀버전) #집값 #부동산 #정책 #노후

출연자: 김인만 소장님(부동산경제연구소)

촬영일: 10월 16일


서울 집값, 왜 계속 오르나
김인만 소장은 부동산을 상수(수요·공급, 유동성)와 변수(금리, 정책)로 나눠 봐야 한다고 말한다. 서울은 공급 부족과 유동성이라는 상수가 바뀌지 않아 일시 조정은 있어도 장기 우상향, 지방은 공급 과잉으로 추세적 하락을 전망했다. 4년 전 PF 위기로 착공이 급감했고 재건축은 15년이 걸려 서울은 2033년까지 공급에 속수무책이다. 정부는 다주택자를 압박해 매물을 유도했지만, 토지거래허가 실거주 의무로 세입자가 쫓겨나며 전월세난이 터졌다. 그 결과 전세를 못 구한 30대 신혼부부가 매수에 나서며 집값을 끌어올리고 있다. 2021년처럼 강남→한강벨트→노도강→경기도로 번지는 풍선효과가 진행 중이며, 2027~2029년 서울 입주 물량이 연 1만1000호에 그쳐 2027년엔 인천·의정부까지 오를 것으로 봤다.

버틸까 팔까, 그리고 전월세 지옥
강남은 나머지 지역이 키를 맞춘 뒤 2028~2029년 다시 오를 수 있다고 봤다. 세제개편은 2028년 총선을 앞두고 국회에서 완화될 가능성이 크다. 1주택자는 팔면 같은 집을 다시 못 사지만, 현금 없이 국민연금으로 사는 75세 이상은 2027년에 팔고 면적을 줄여 현금흐름을 확보하라고 조언했다. 50~60대에게는 집을 월세로 돌려 그 돈으로 세금을 내는 방법도 제시했다. 전세는 사실상 사라져 헬리오시티 25평이 보증금 3억에 월 350만원이고, 지방도 준공 후 미분양이 쌓였는데 전세가 없다. 입주 감소, 가구 분화, 재건축 멸실에 토지거래허가, 대출 실거주 의무, 정책 불확실성까지 겹쳐 월세 시대가 급속히 앞당겨지고 있다.

집값 해법과 5060 노후 전략
자신이 대통령이라면 3기 신도시 용적률을 올려 30만호를 2030년 전에 입주시키고, GTX B·C를 조기 완공해 수요를 분산하며, 지방 거점대학과 일자리를 키우겠다고 했다. 강남은 선진국의 부자 동네처럼 인정하고 세금만 점진적으로 걷자는 입장이다. 똘똘한 한 채는 비싼 집이 아니라 거주 만족도가 높은 집이며, 75세까지 즐겁게 쓰려면 5060 때 금융·연금으로 현금흐름을 만들어야 한다고 강조했다. 주택연금 한도를 12억에서 20억으로 올려 내수를 살리자고 제안했고, 무리한 재테크보다 내 집과 현금흐름으로 행복한 노후에 집중하라고 당부했다.