'소름 돋게 똑같습니다' 부자 잡으려다가 서민 잡는 부동산 정책, 21년 악몽이 다시 시작됐다. (김인만 소장 1부) #집값 #부동산 #정책 #이재명정부

출연자: 김인만 소장님(부동산경제연구소)

촬영일: 10월 16일

[서울 집값, 어디까지 오르나]
- 끝을 예측하기는 어렵다고 함. 부동산은 상수(수요·공급, 유동성)와 변수(금리, 정책)로 나눠 봐야 한다는 설명
- 서울은 공급 부족과 풍부한 유동성이라는 상수가 1~2년 안에 바뀌지 않아 장기적으로 우상향할 수밖에 없음
- 2022년처럼 미국 긴축 같은 변수로 일시 하락은 언제든 올 수 있지만, 변수 구간이 끝나면 회복됨
- 근거: 지방은 2022년 하반기 하락 이후 아직 회복 못 함. 서울은 2024년 회복했고, 2025년 강남은 전고점 대비 30%를 돌파함
- 지방은 공급 과잉·수요 부족으로 상수 자체가 흔들려 추세적 하락 가능성이 큼
- "10년 동안 하락을 외치다 한 번 맞춘 것"은 예측이 아니라고 하락론자를 비판함

[전국적 전세난]
- 구미, 대구, 천안을 다녀왔는데 모두 전세난. 다만 원인은 서울과 다름
- 지방은 집값이 안 오르니 실수요자도 집을 안 사고 전세만 찾음. 준공 후 미분양을 사줄 서울 투자자도 규제 때문에 내려가지 않음

[정책을 낼수록 집값이 오르는 이유]
- 피천득의 수필 '인연'에 빗대 "정책도 세 번에서 끝냈어야 했다"고 표현
- 공급 확대 방법 1 (입주 물량): 아파트는 착공 후 4년이 걸리는데, 4년 전 PF 부실과 레고랜드 사태로 착공이 급감한 영향이 지금 돌아오는 중. 서울 재건축·재개발은 15년이 걸리는데, 2011~2013년 시장 침체와 박원순 시장 시절 구역 해제의 여파가 있음. 오세훈 시장의 신속통합기획은 2033년쯤에야 결과가 나옴
- 공급 확대 방법 2 (다주택자 매물 유도): 정부가 여기에 집중해 규제했지만 매물이 나와도 집값은 안정되지 않음
- 주식과 달리 부동산은 오버슈팅이 돼도 떨어지지 않고 멈춤. 원베일리 84㎡가 72억에 거래된 뒤 신고가가 없는 것이 그 예
- 집주인에게 집은 전 재산이라 초급매가 아닌 시세대로 나오고, 매수자도 대출 2억 제한과 세금 불확실성 때문에 선뜻 사지 못해 거래가 멈춤
- 거주 1주택자는 팔 수가 없음. 비거주 1주택이나 임대 주택을 팔려면 토지거래허가 실거주 요건 때문에 세입자를 내보내야 함
- 결과적으로 다주택자 압박이 나비효과처럼 번져 최악의 전월세난으로 이어짐
- 전세가 없으니 신혼부부는 월세를 알아봄. 평택 삼성전자 인근 25평은 매매가가 2억7000만~3억 수준인데 월세가 250만원
- "집주인에게 월세 낼 바엔 은행 이자 내고 사자"는 심리로 30대 신혼부부가 현재 주 매수층이 됨
- 강남은 대출과 규제 때문에 약세. 15억 이하 구간은 정부도 세금을 세게 매기기 어려운 영역이라고 봄

[풍선효과, 경기도·지방으로 번질까]
- 경기도는 무조건 오르고, 지방까지 갈지는 지켜봐야 한다는 입장. 이미 한 달 전부터 경기도 상승률이 서울 평균을 넘어섬
- 문재인 정부 시기 복기: 2009년 전세대출 도입 이후 서울 전세가율이 2011년 53%에서 2016년 71%로 상승했고, 2016년 개포 래미안 블레스티지가 평당 3400만원 고분양가로 완판되면서 불이 붙음. 여기에 등록임대사업자 세제 혜택, 2020년 코로나 유동성이 더해져 '포모·벼락거지' 현상이 생겼고, 이후 다주택 규제로 '똘똘한 한 채' 트렌드로 전환됨
- 당시는 투자 수요가 움직였다면 지금은 실수요자가 움직이는 장이라는 점이 다름
- 현재 흐름: 2024년 강남 → 원베일리 72억 → 한강벨트(마포·성동·강동·동작·영등포·양천) → 10.15 대책으로 서울 전역 토지거래허가 → 서울 외곽(노도강·금관구·중랑·은평·서대문·동대문)과 경기 동남벨트(분당·수지·광교·동탄)로 확산. 동남벨트는 반도체 성과급과 사내 대출 효과도 있음
- 2027~2029년 서울 입주 물량은 연평균 1만1000호. 서울에는 매년 5만 가구가 필요한데 신혼부부만 연 5만 쌍이라 필요량의 4분의 1 수준
- 15억 이하 대출을 6억에서 4억으로 줄여야 한다는 발언이 오히려 신혼부부의 매수를 앞당김. 정책은 불안감을 주고, 3년 뒤에 살 사람을 지금 움직이게 만듦
- 2027년에는 산본, 부천(롯데캐슬 84㎡ 16억), 인천, 의정부까지 오를 것으로 전망

[마무리]
- 집 있는 기성세대도 자녀 주거를 걱정하고, 지방 자산가도 고민이 큼
- 예시: 10년 전 100억이던 지방 건물이 70억이 됐는데, 그때 팔았으면 강남 아파트 4채를 샀겠지만 지금은 1채밖에 못 산다는 것
- 결국 "대한민국 전체가 머리가 아픈 상황"이라고 정리

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