'서민만 지옥입니다' 서울은 그냥 포기하세요. 정부가 집값 못 잡는 진짜 이유 (김인만 3부) #집값 #주택연금 #노후 #부동산

출연자: 김인만 소장님(부동산경제연구소)

촬영일: 10월 16일


[내가 대통령이라면, 집값 이렇게 잡는다]
- 쉽지 않은 문제일수록 시장에 자극을 주지 말고 근본 문제를 하나씩 짚어야 한다는 입장
- 공급은 빨리 늘릴 수 없으니 10~20년 뒤를 위한 나무는 심되, 당장은 이전 정부들이 심은 나무의 열매를 따야 함 (윤석열 정부의 서리풀지구, 문재인 정부의 3기 신도시)
- 비유: 배고픈 아이에게 아버지가 나무를 가져와 "1년 뒤 열매 열리면 주겠다"고 하면 아이는 못 기다림. 실수요자도 당장 먹을 게 필요함
- 서울은 땅이 없어 공급을 못 늘린다는 걸 깔끔하게 인정해야 하고, 재건축·재개발로도 당장 답이 안 나옴
- 3기 신도시 중 늦게 시작한 광명시흥을 뺀 5곳(하남교산, 남양주왕숙, 고양창릉, 부천대장, 인천계양)이 17만5000호. 용적률을 올리고 자족용지를 줄여 30만호를 2030년 전에 입주시키겠다는 구상. 용적률을 올려도 서울보다 쾌적하다고 봄
- 종부세 초과세수로 GTX B·C 노선에 약 40조를 투입해 2031년 완공 예정을 2028~2029년으로 앞당김
- 청년들은 서울에 안 살아도 된다고 함. 신도시를 깨끗하고 저렴하게 공급하고 시간상 거리만 줄여주면 수요가 분산됨
- 수요 억제는 스프링처럼 다시 튀어 오르니 분산이 답이라고 봄. 사춘기 아이를 골프채로 때린다고 정신 차리지 않는다는 비유
- 지방에서 올라오는 연 3만5000가구 대책: 부산대·경북대·전남대·전북대 같은 거점국립대를 포항공대 수준으로 키우고, 대기업 지방 투자에 토지 50년 무상 제공과 법인세 10년 면제를 줌. 그러면 서울에 3만세대를 짓는 효과가 남
- 국민에게는 "시간이 걸리니 사고 싶으면 사라, 떨어져도 책임 안 진다, 대신 다른 정책은 안 하겠다"고 말함. 판을 깔아주면 오히려 안 산다는 것
- 토지거래허가를 풀면 오르다가 멈춤. 언제든 살 수 있으니 조급하지 않기 때문. "하지 말라면 더 하고 싶다"는 비유로 설명 (남편 친구 모임 예시)

[강남은 인정하자]
- 강남·서초·송파를 굳이 잡으려 할 필요가 없다고 봄. 어느 선진국이든 부자 동네가 있고, 이를 인정 못하면 사회주의라는 것
- 선진국 수도의 좋은 주거지는 평범한 월급쟁이 부부가 노력해도 살 수 없음. 서울 한강벨트도 마찬가지
- 우리가 이를 못 받아들이는 건 과거 과도기에는 살 수 있었기 때문. 그때 산 사람은 운이 좋았던 것
- 자금이 부족하면 교통망이 잘 갖춰진 수도권에서 잘 살면 되고, 정부는 여기에 초점을 맞춰야 한다고 함
- 이영주 대표는 경주에 다녀온 경험을 들며 강남에 사는 게 행복지수인지 진지하게 생각해볼 때라고 덧붙임
- 부자는 내버려두고 세금만 500만원 → 600만원 → 700만원처럼 점진적으로 걷자는 입장
- 캐나다는 상속세·증여세가 없는 대신 보유세가 높음. 부의 대물림을 인정해주고 보유세를 잘 걷는 전략
- 농담으로 "반포에 집이 없으니 국토부 장관 청문회도 통과한다"는 이야기가 오감

[5060, 노후에 집을 어떻게 해야 하나]
- 10년 전은 부동산 올인 시대였음. 집 하나 더, 월세 받는 상가, 돈 많으면 빌딩, 부족하면 생활형숙박시설까지 샀지만 지금은 "집 하나면 된다"는 시대
- 똘똘한 한 채를 다시 정의함: 강남의 비싼 집이 아니라 내 거주 만족도가 높고 살기 좋은 집 한 채
- 50~60대는 돈을 많이 씀. 부모님을 보니 75세쯤부터 활동량이 급격히 떨어져 돈이 있어도 못 씀 (소화, 기력, 해외여행, 운전)
- 그래서 75세까지 재미있게 쓰려면 5060 때 현금흐름 포트폴리오를 만들어둬야 한다고 강조
- 국회 토론회에 가보면 강남 70~80대 부자가 많은데, 두 부류로 나뉨. 집·빌딩·사업소득을 다 갖춘 현금흐름 부자와 집만 있는 부자. 집만 있는 쪽은 세금도 못 내고 국민연금으로 살며 급매를 내놓음
- 세제개편이 후퇴해도 세금 부담이 크게 줄지는 않을 것으로 봄. 앞으로 금융 비중이 높아지니 미국 주식과 연금에 투자해 현금성 흐름을 만들어야 함
- 집 없는 5060은 똘똘한 한 채부터 준비하고, 한 채가 있다면 면적을 줄여서라도 따박따박 현금흐름을 만드는 게 나이 들수록 중요
- 김인만 대표 본인도 50대 중반인데, 맛있는 거 먹고 친구들과 밥 사고 골프 여행 가는 게 행복이라고 함
- 이영주 대표: 젊을 땐 많이 오르는 집이 똘똘한 한 채지만, 85세에 집값이 급등하면 세금 내다 죽는다며 노후에는 개념이 바뀌어야 한다고 정리

[주택연금, 기준 올려야 한다]
- 김인만 대표는 주택연금을 매우 선호함. 다만 공시가 12억 한도를 20억까지 올려야 한다고 봄. 서울 평균 아파트값이 16억이기 때문
- "복지인데 부자까지 해줘야 하나"라는 반론에는, 연금을 받으면 외식, 손주 용돈, 소고기, 골프에 쓰니 내수가 돌고, 그게 정부가 말하는 생산적 금융이라고 답함
- 팁: 자식에게 말하지 말고 가입해서 쓰고, 자식이 오면 용돈을 주면 나중에 뭐라 못 함
- "이 집은 내가 다 쓰고 간다"고 정리하면 자식도 깨끗이 포기하고 각자 인생을 살아 오히려 화목해진다고 봄

[마무리 메시지]
- 지금은 중요하고 혼란스러운 시점이니 차분히 기다릴 것
- 수요가 공급보다 많은 지역은 장기적으로 우상향할 가능성이 높지만, 금리와 정책에 따라 하락 구간도 나오니 리스크 관리가 필요하고 지금 금리도 오르는 중
- 주택 수를 늘리고 무리한 재테크를 하기보다, 내 집을 마련하고 현금흐름을 확보해 나와 가족의 행복한 노후에 집중하라고 당부


김인만,김인만소장,연금박사,강남집값,집값잡는법,부동산정책,3기신도시,GTX,수요분산,똘똘한한채,5060노후,노후현금흐름,주택연금,주택연금한도,보유세,상속세,부의대물림,노후준비,은퇴설계,연금투자